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尺碼表



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鞋內長



16



17



18



19



20



適合腳長



15~15.5



16~16.5



17~17.5



18~18.5



19~19.5



尺碼



16



17



18



19



20









商品訊息簡述:



品牌名稱
尺碼
  • 16.6-16.9 cm
  • 17-17.5 cm
  • 18-18.5 cm
  • 19-19.5 cm
  • 20-20.5 cm
顏色
鞋底材質
  • 塑膠
閉合方式
  • 魔術貼
適用對象
適用年齡
  • 2歲以上
材質
  • PU
  • 帆布










產地:台灣
鞋面:PVC+網布--中底:聚氨酯+網布--外底:PVC







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html模版珠江控股:北京中天華資產評估有限責任公司關於《中國證監會行政許可項目審查二次反饋意見通知書》(163540號)之核查報告
珠江控股:北京中天華資產評估有限責任公司關於《中國證監會行政許可項目審查二次反饋意見通知書》(163540號)之核查報告




北京中天華資產評估有限責任公司



關於《中國證監會行政許可項目審查二次反饋意見通知書》



(163540 號)之核查報告





中國證券監督管理委員會:

貴會《中國證監會行政許可項目審查二次反饋意見通知書》(163540 號)已

收悉。北京中天華資產評估有限責任公司(以下簡稱“中天華評估”、“評估機

構”)已會同申請人和相關中介機構對該反饋意見提出的問題進行落實,現予以

答復,請審核。

問題 3.申請材料顯示, 上市公司本次交易擬置出其他應收款中,置出子公司

其他應收款包括對牡丹江集團、上海地產、河北地產、九鎛文化四傢子公司的款

項,金額合計 34,249.58 萬元,評估中針對上述其他應收款計提風險損失準備

9,699.93 萬元。同時,上述四傢子公司股權在本次重組中一並置出。請你公司:

1)補充披露上述置出資產中四傢子公司長期股權投資的具體評估情況,主要報

表科目具體評估情況及依據,評估結果是否公允。2)補充披露上述四傢子公司

是否具有未來持續經營計劃, 置出資產接收方對於上述四傢子公司是否具有長期

的財務支持計劃。3)結合上述情況,進一步補充披露本次交易評估中針對置出

子公司其他應收款計提風險損失準備的合理性, 是否存在潛在低估本次交易置出

資產評估金額的情況,是否有利於保護上市公司中小投資者的權益。請獨立財務

顧問和評估師核查並發表明確意見。

一、問題回復:

(一)補充披露上述置出資產中四傢子公司長期股權投資的具體評估情況,

主要報表科目具體評估情況及依據,評估結果是否公允。

經評估師復核,本次資產評估,依據和參照瞭公司法、稅法、國有資產管理

相關法規等現行法律法規和資產評估準則,並嚴格按照相關規定,執行瞭必要的

評估程序,采用合理的評估方法完成本次評估工作。本次置出資產中,上述四傢

子公司評估過程嚴謹,評估依據充分,評估結果公允,具體分析過程如下:

1、牡丹江集團

(1) 牡丹江集團具體評估情況如下:

單位:萬元



賬面價值 評估價值 增減值 增值率%

項目

A B C=B-A D=C/A×100%



1 流動資產 14,921.25 14,927.27 6.02 0.04



2 非流動資產 18,622.98 22,330.02 3,707.04 19.91



3 其中:可供出售金融資產 - - - -



4 長期股權投資 - - - -



5 投資性房地產 - - - -



6 固定資產 10,253.83 7,480.46 -2,773.37 -27.05



7 在建工程 8,091.04 8,091.04 - -



8 無形資產 117.08 6,597.49 6,480.41 5,535.03



9 長期待攤費用 161.03 161.03 - -



10 資產總計 33,544.23 37,257.29 3,713.06 11.07

11 流動負債 36,117.88 36,117.88 - -



12 非流動負債 8,225.00 8,225.00 - -



13 負債合計 44,342.88 44,342.88 - -



14 凈資產(所有者權益) -10,798.65 -7,085.59 3,713.06 34.38



(2) 牡丹江集團主要報表科目具體評估情況及依據

①房屋建(構)築物評估情況及依據



Ⅰ、評估范圍

列入本次評估范圍內牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資發展集團有限公司的房屋

建(構)築物賬面原值為 97,696,257.97 元,賬面凈值 86,659,405.37 元。

Ⅱ、資產概況

評估范圍內房屋建築物分別座落於牡丹江市鏡泊湖杏花村和海林市長汀鎮

雙峰林場雪鄉風景區,總建築面積 16053.44 平方米。

房屋建築(構)築物使用維護基本正常,企業日常管理維護制度健全,建築

物總體質量良好。

Ⅲ、賬面價值情況:

房屋賬面值為建安工程造價加計前期其他費及資金成本構成。

牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資發展集團有限公司對房屋建築物按照以下方法

計提折舊:直線法,計提年限為 30 年

Ⅳ、評估方法

根據此次評估目的和房屋建築物類資產的特點,采用重置成本法進行評估。

重置成本法即根據評估基準日該資產在全新情況下的重置成本,扣除其實體

性貶值。具體計算公式為:重置成本=工程造價+工程前期及其他費用+資金成



評估值=重置成本 -實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值

=重置成本×成新率

(Ⅰ)工程造價的確定

工程造價的確定主要采用以下幾種方法確定:

A、預、結算調整法

對於工程預、結算資料完整的建(構)築物采用預、結算調整法確定其建安綜

合造價,即以待估建(構)築物預、結算中的工程量為基礎對其不合理部分進行調

整,以調整後的工程量套用現行工程預算定額、取費定額並按現行有關規定計取

價差得出工程造價。

B、重編預算法

對於價值量小、結構簡單且工程預、結算資料不完整的建(構)築物重編預算

法確定其建安綜合造價,即以待估建(構)築物的竣工圖按現行工程量計算規則計

算其工程量,以此工程量套用現行工程預算定額、取費定額並按現行有關規定計

取價差得出工程造價。

(Ⅱ)工程前期及其他費用的確定

工程前期費用及其他費用按黑龍江省、牡丹江市及國傢相關部門有關規定計

取。取費標準及依據見下表:

標準

序號 費用名稱 (費 取費基數 計算公式 取費依據

率)

A 建築安裝工程費

a 散裝水泥專項基金 1 2027.46 a=面積× 費率 黑財綜[2007]137 號

b 新墻體材料專項基金 8 2027.46 b=面積× 費率 黑財綜[2007]143 號

B 建設單位管理費 1.05% A B=A× 費率 財建[2002]394 號

C 勘察設計費 4.40% A C=A× 費率 計價格[2002]10 號

D 工程監理費 2.10% A D=A× 費率 發改價格[2007]670 號

E 招投標代理費 0.24% A E=A× 費率 計價格[2002]1980 號

F 可行性研究費 0.50% A G=A× 費率 計價格[1999]1283 號

G 環境影響評價費 0.16% A H=A× 費率 計價格[2002]125 號

合計 8.45%



(Ⅲ)資金成本的確定

根據項目整體的合理建設周期考慮工程的資金成本,假設資金在建設周期內

是均勻投入並按在評估基準日相應的銀行貸款利率計算資金成本:

資金成本=(建安工程總造價+工程前期費用及其他費用)× 合理工期÷2× 利



(Ⅳ)成新率的確定

其計算公式為:

綜合成新率=現場勘察成新率× 60%+年限法成新率× 40%

其中:年限法成新率=(經濟使用年限-已使用年限)÷經濟使用年限×100%

現場勘察成新率:將影響資產成新率程度的主要因素進行分類,通過建(構)

築物造價中影響因素權重,確定不同結構形式建築各因素的標準分值,根據現場

勘察實際情況確定各分類評估分值,根據此分值確定現場勘察成新率。

(Ⅴ)對於無證房產,其占用的土地使用權為大海林林業局所有。鍋爐房和

換熱站在滿足自身生產經營同時也為林業局供暖,牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資發

展集團有限公司目前無償使用該部分土地;永安員工宿舍、羊草山雪具樓和核心

區雪具樓所占用土地為租賃取得。本次評估假設企業可以持續長期的從大海林林

業局獲得該部分土地的使用權,對該部分房產,我們按照重置成本法評估。

Ⅴ、評估案例 核心區雪具樓(固定資產-房屋建築物清查評估明細表第 5 項)

(Ⅰ)房產證號:無證。

(Ⅱ)概況及特征:

核心區雪具樓為景區服務用房,地上主體 2 層,簷高 6m,鋼砼框架結構,

建築面積分別為 2027.46m2,現澆鋼筋混凝土滿堂基礎,現澆鋼筋混凝土,基礎

梁、過梁、圈梁、矩形柱、護墻柱,外墻 370mm 實體填充磚墻,外墻粉刷塗料,

內墻水泥砂漿粉刷塗料;陶瓷地磚及花崗巖樓地面,屋面防水卷材,塑鋼材窗,

木門、防盜門。給排水、消防、采暖、電氣設施齊備。

(Ⅲ)確定重置成本

根據被評估單位提供的審定的工程決算資料,本次評估采用重編預決算法測

算工程造價。測算步驟如後:

A、工程造價

根據被評估單位提供的工程結算等資料,套用《黑龍江建築工程計價定額牡

丹江單價表》

《黑龍江裝飾裝修工程計價定額牡丹江單價表》 《黑龍江安裝工程計

價定額牡丹江單價表》(2010 版)及《關於黑龍江省建築業營業稅改征增值稅調

整建設工程計價依據和招投標有關事項的通知 》 (黑建造價〔2016〕2 號)計算

該工程綜合造價,根據《牡丹江市建築工程造價信息》2016 年 5 月的主材價格進

行主要材料調差、根據黑建造發(2014)5 號進行人工費調整,並套用黑龍江省

建築安裝工程費用定額分別計算土建裝飾工程費用和安裝工程費用等, 得到建安

綜合造價根據定額直接費,計算工程造價,具體計算詳見下表:

建築工程計算程序表

金額單位:人民幣元

序號 費用名稱 計 算 式 費率 合計

按計價定額實體項目計算的基價之

一 分部分項工程費 993,288.60



A 其中:計費人工費 178,142.70

二 措施費 1+2 158,533.53

1 定額措施費 148,514.33

B 其中:計費人工費 82,773.87

2 通用措施費 2-1+2-2-+……2-8 10,019.20

2-1 夜間施工費 [A+B]× 費率 0.17% 443.56

2-2 二次搬運費 [A+B]× 費率 0.17% 443.56

2-3 已完工程及設備保護費 [A+B]× 費率 0.14% 365.28

工程定位、復測、點交、清理

2-4 [A+B]× 費率 0.08% 208.73



2-5 生產工具用具使用費 [A+B]× 費率 0.14% 365.28

2-6 雨季施工費 [A+B]× 費率 0.14% 365.28

2-7 冬季施工費 [A+B]× 費率 2.90% 7,566.58

2-8 非夜間施工照明費 [A+B]× 費率 0.10% 260.92

三 企業管理費 [A+B]× 費率 22% 57,401.65

四 利潤 [A+B]× 費率 25% 65,229.14

五 其他費用 3+4+5+6+7+8+9 373,956.22

3 人工費價差 336,210.74

4 材料費價差 -142,360.16

5 機械費價差 4,966.44

6 暫列金額 一× 費率 12.50% 124,161.08

7 專業工程暫估價 根據工程情況確定

8 計日工 根據工程情況確定

9 總承包服務費 [一+二+三+四]× 費率 4.0% 50,978.12

六 安全文明施工費 [一+二+三+四+3+4+5]× 費率 2.56% 37,715.71

七 規費 12+13+14+……+19 231,315.35

10 養老保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 20.00% 119,425.46

11 醫療保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 7.50% 44,784.55

12 失業保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 1.50% 8,956.91

13 工傷保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 1.00% 5,971.27

14 生育保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 0.60% 3,582.76

15 住房公積金 [人工費+人工費價差]× 費率 8.00% 47,770.19

16 工程排污費 [一+二+三+四+五]× 費率 0.05% 824.20

八 稅金 [一+二+三+四+五+六+七]× 稅率 11.00% 210,918.42

九 單位工程費用 一+二+三+四+五+六+七+八 2,128,358.61



裝飾裝修工程計算程序表



金額單位:人民幣元

序號 費用名稱 計 算 式 費率 合計

按計價定額實體項目計算的基價之

一 分部分項工程費 462,445.91



A 其中:計費人工費 64,083.95

二 措施費 1+2 8,161.03

1 定額措施費 6,936.69

B 其中:計費人工費 1,040.50

2 通用措施費 2-1+2-2-+……2-8 1,224.34

2-1 夜間施工費 [A+B]× 費率 0.08% 52.10

2-2 二次搬運費 [A+B]× 費率 0.20% 130.25

2-3 已完工程及設備保護費 [A+B]× 費率 0.17% 110.71

工程定位、復測、點交、清理

2-4 [A+B]× 費率 0.06% 39.07



2-5 生產工具用具使用費 [A+B]× 費率 0.14% 91.17

2-6 雨季施工費 [A+B]× 費率 0.14% 91.17

2-7 冬季施工費 [A+B]× 費率 0.99% 644.73

2-8 非夜間施工照明費 [A+B]× 費率 0.10% 65.12

三 企業管理費 [A+B]× 費率 17% 11,071.16

四 利潤 [A+B]× 費率 25% 16,281.11

五 其他費用 3+4+5+6+7+8+9 147,355.67

3 人工費價差 66,550.35

4 材料費價差 3,081.21

5 機械費價差

6 暫列金額 一× 費率 12.50% 57,805.74

7 專業工程暫估價 根據工程情況確定

8 計日工 根據工程情況確定

9 總承包服務費 [一+二+三+四]× 費率 4.0% 19,918.37

六 安全文明施工費 [一+二+三+四+3+4+5]× 費率 2.04% 11,578.85

七 規費 12+13+14+……+19 51,149.13

10 養老保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 20.00% 26,334.96

11 醫療保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 7.50% 9,875.61

12 失業保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 1.50% 1,975.12

13 工傷保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 1.00% 1,316.75

14 生育保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 0.60% 790.05

15 住房公積金 [人工費+人工費價差]× 費率 8.00% 10,533.98

16 工程排污費 [一+二+三+四+五]× 費率 0.05% 322.66

八 稅金 [一+二+三+四+五+六+七]× 稅率 11.00% 77,884.71

九 單位工程費用 一+二+三+四+五+六+七+八 785,927.57







安裝工程計算程序表



金額單位:人民幣元

序號 費用名稱 計 算 式 費率 合計

按計價定額實體項目計算的基價之

一 分部分項工程費 199,788.86



A 其中:計費人工費 55,186.57

二 措施費 1+2 3,892.57

1 定額措施費 2,996.83

B 其中:計費人工費 449.52

2 通用措施費 [A+B]× 費率 895.74

2-1 夜間施工費 [A+B]× 費率 0.08% 44.51

2-2 二次搬運費 [A+B]× 費率 0.14% 77.89

2-3 已完工程及設備保護費 [A+B]× 費率 0.20% 111.27

工程定位、復測、點交、清理

2-4 [A+B]× 費率 0.06% 33.38



2-5 生產工具用具使用費 [A+B]× 費率 -

2-6 雨季施工費 [A+B]× 費率 0.14% 77.89

2-7 冬季施工費 [A+B]× 費率 0.99% 550.80

2-8 非夜間施工照明費 [A+B]× 費率 -

三 企業管理費 [A+B]× 費率 22% 12,239.94

四 利潤 [A+B]× 費率 25% 13,909.02

五 其他費用 3+4+5+6+7+8+9 124,756.10

3 人工費價差 90,589.28

4 材料費價差

5 機械費價差

6 暫列金額 一× 費率 12.50% 24,973.61

7 專業工程暫估價 根據工程情況確定

8 計日工 根據工程情況確定

9 總承包服務費 [一+二+三+四]× 費率 4.0% 9,193.22

六 安全文明施工費 [一+二+三+四+3+4+5]× 費率 2.06% 6,600.65

七 規費 12+13+14+……+19 56,620.29

10 養老保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 20.00% 29,245.07

11 醫療保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 7.50% 10,966.90

12 失業保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 1.50% 2,193.38

13 工傷保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 1.00% 1,462.25

14 生育保險費 [人工費+人工費價差]× 費率 0.60% 877.35

15 住房公積金 [人工費+人工費價差]× 費率 8.00% 11,698.03

16 工程排污費 [一+二+三+四+五]× 費率 0.05% 177.29

八 稅金 [一+二+三+四+五+六+七]× 稅率 11.00% 45,958.82

九 單位工程費用 一+二+三+四+五+六+七+八 463,766.25



工程造價=建築工程造價+裝飾裝修工程造價+安裝工程造價

= 2,128,358.61 + 785,927.57 + 463,766.25

= 3,378,052.44 (元)

B、建設工程行政事業性及其他費用:遵照國傢及黑龍江省有關建設各項政

策、規定,被評估對象需繳納、支付的行政事業性及其他費用名稱、計費標準、

依據等列示下表。

標準

序號 費用名稱 (費 取費基數 計算公式 取費依據

率)

A 建築安裝工程費

a 散裝水泥專項基金 1 2027.46 a=面積× 費率 黑財綜[2007]137 號

b 新墻體材料專項基金 8 2027.46 b=面積× 費率 黑財綜[2007]143 號

B 建設單位管理費 1.05% A B=A× 費率 財建[2002]394 號

C 勘察設計費 4.40% A C=A× 費率 計價格[2002]10 號

D 工程監理費 2.10% A D=A× 費率 發改價格[2007]670 號

E 招投標代理費 0.24% A E=A× 費率 計價格[2002]1980 號

F 可行性研究費 0.50% A G=A× 費率 計價格[1999]1283 號

G 環境影響評價費 0.16% A H=A× 費率 計價格[2002]125 號

合計 8.45%



綜合上表:前期其他費用=8.45%×3,378,052.44 +9×2027.46

=303,692.14 元

C、資金成本:參照建設工程工期定額及被評估項目的整體完工投產周期,

雪鄉整體工程合理施工期為 2 年,銀行貸款利率 4.35%。

資金成本=(3,378,052.44 + 303,692.14)×4.35%×2×1/2

=160,155.89 元

D、重置成本=基準日總造價+建設期行政事業性及其他費用+資金成本

=3,378,052.44 + 303,692.14+160,155.89

=3,841,900.00 元 取整

E、成新率:

(A)理論成新率:

該房屋建築物為框架結構非生產用房,耐用年限為 60 年,該房屋於 2011 年

12 月竣工並投入使用,截止評估基準日已使用 4.5 年。

理論成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限× 100%

=(60-4.5)/60× 100%

=92%

(B)現場勘查成新率:按工程的結構、建築、裝修、配套設施的使用功能

及維護情況采用打分的方法確定成新率。經現場勘查的結果如下表所示:



部件名稱 標準分 具體情況 權重 評定分



基礎 25 有足夠承載能力,無不均勻沉降; 23

承重構件 25 梁、板、柱較牢固; 23



構 非承重墻 15 墻體無腐蝕、損壞、節點牢固; 14

部 屋面 20 排水較好,局部無滲漏現象 18



樓地面 15 整體面層較好,無空鼓、裂縫; 14

小計:

(1+2+3+4+5)× 權重 80% 74

門窗 40 無銹蝕現象 37



修 外裝修 30 無空鼓、脫皮現象 28

部 內裝修 30 完整,無空鼓、裂縫、剝落; 28



小計:(6+7+8)× 權重 10% 9



水衛 40 上下管道較暢通,零件齊備可用; 37



備 線路和各種照明裝置完整,局部少有老

部 電照 60 55

分 化;

小計:(9+10)× 權重 10% 9



現場勘查成新率=結構部分+裝飾部分+設備部分 92



現場勘察成新率為 92%

(C)綜合成新率:

綜合成新率=理論成新率× 40%+現場勘察成新率× 60%

=92%× 40%+92%× 60%

=92%(取整)

(Ⅳ)評估值的確定:

評估值=重置成本×綜合成新率

=3,841,900.00×92%

=3,534,548.00 元

②機器設備評估情況及依據



Ⅰ、評估范圍:

本次牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資發展集團有限公司納入評估范圍的設備類

資產主要包括機器設備、運輸車輛、電子設備,評估基準日賬面值情況如下:

金額單位:人民幣元

科目名稱 原值 凈值

機器設備 12,883,444.00 9,340,732.08

運輸車輛 13,911,488.78 4,467,261.29

電子設備 5,161,054.27 2,070,944.27

合 計 31,955,987.05 15,878,937.64



Ⅱ、資產概況:

由於該公司主要經營范圍是酒店投資和管理,故設備類資產主要圍繞經營內

容而購置。至評估基準日該公司的設備類資產情況如下:

(Ⅰ)機器設備

由於該公司屬於旅遊服務類行業,所涉及的機器設備范圍主要為空調系統、

給排水系統、燃氣系統、弱電及強電系統、變電站、發電系統、雪地平整設備等

共計 14 項 25 臺套,上述設備至評估基準日運行狀態良好。

(Ⅱ)運輸車輛

運輸車輛主要為小型普通客車、輕型普通貨車、小型越野客車、大型普通客

車、壓雪車及場內用車共計 28 輛。上述車輛除有 1 輛屬於待報廢、4 輛停用外其

餘車輛屬於正常使用狀態。

經營娛樂類車輛有雪地摩托車、四輪雪地摩托車、四驅沙灘車、卡丁車等共

計 44 輛。至評估截止日上述車輛中有 32 輛屬於停用狀態,其餘車輛屬於正常使

用狀態。

(Ⅲ)電子及其他設備

納入評估范圍內的電子及其他設備主要包括電腦、 打印機、復印機、攝像機、

廚房設備、電視機、辦公傢具等,共計 435 項/5353 臺套,至評估基準日設備狀

態基本良好。

Ⅲ、設備管理維修制度:

公司制定瞭相對完善的設備管理體系並設立專門的設備管理機構,統一負責

所有生產相關設備的日常維護保養和維修改造工作。設備管理部門按照規定制定

瞭完善的設備管理制度和作業流程,建立設備臺賬,針對每臺設備的特點定制點

檢表、大中修作業計劃和設備故障處理緊急預案。

在設備封存過程中,設備維保人員定期按照設備管理制度的要求巡檢,填寫

點檢記錄備案,及時發現,處理設備隱患。

Ⅳ、相關會計政策:

(Ⅰ)賬面值構成

該公司的設備類資產賬面原值為未進行過賬務調整,系原始的入賬價值。賬

面原值中大部分未包含設備購建所需的前期及其他費,資金成本等。

(Ⅱ)折舊方法

企業采用年限平均法計提折舊,各類設備資產的使用壽命、預計凈殘值和年

折舊率均按公司統一規定執行。

Ⅴ、評估方法

依據評估目的,本次設備類資產評估主要采用重置成本法,即在持續使用的

前提下,以重新配置該項資產的現行市值為基礎確定重置成本,同時通過現場勘

察和綜合技術分析確定相應損耗後的綜合成新率。據此計算評估值。其計算公式

為:

設備類資產評估值基本計算公式為:

評估值=重置成本×綜合成新率

(Ⅰ)重置成本的確定

A、機器設備的重置成本的確定:

機器設備的重置成本在設備購置價的基礎上,考慮該設備達到正常使用狀態

下所發生的各種費用(包括運雜費、安裝調試費、基礎費、工程建設其他費用和

資金成本等)綜合確定,其計算公式如下:

重置成本= 設備購置費+安裝調試費+基礎費+前期費及其它費用+資金成本-

增值稅進項稅額

其中:設備購置費=設備購置價+運雜費

設備購置價為設備含稅出廠價。

(A)設備購置價的確定:

凡能詢到基準日市場價格的設備,以此價格為準確定設備的購置價格;對於

無法從市場獲得設備價格的設備,向設備原生產廠或代理公司進行查詢,或通過

查閱《2016 年機電產品報價手冊》所列價格,或網上查詢,綜合考慮確定設備

的購置價。設備重置成本=設備現售價+運雜費+安裝調試費+其他相關稅(費)

(B)設備運雜費的確定:

以設備購置價為基礎,根據生產廠傢與設備所在地的距離不同,按不同運雜

費率計取。當地生產設備運雜費率為 0.2—0.5% (或按公裡數估算),國內外地

生產設備鐵路、水路和公路運雜費率按運輸距離分段計算:

設備運雜費=設備購置價×運雜費率

=設備購置價×(鐵路、水路運雜費率+公路運雜費率)

設備運雜費率表如下:

設備運雜費率表

運輸裡程(km) 取費基礎 費率(%) 備註

100 設備購置價 1.00% 100km 以內為 1.00%

200 設備購置價 1.20%

300 設備購置價 1.40%

400 設備購置價 1.60%

500 設備購置價 1.80%

600 設備購置價 2.00%

700 設備購置價 2.20%

800 設備購置價 2.40%

900 設備購置價 2.60%

1000 設備購置價 2.80%

1100 設備購置價 3.00% 100km 以上每增加 100km 增加 0.20%

1200 設備購置價 3.20%

1300 設備購置價 3.40%

1400 設備購置價 3.60%

1500 設備購置價 3.80%

1600 設備購置價 4.00%

1700 設備購置價 4.20%

1800 設備購置價 4.40%

1900 設備購置價 4.60%

2000 設備購置價 4.80%

註:進口設備的運雜費率按上表中的 40%計取。



如訂貨合同中規定由供貨商負責運輸時,則不計運雜費。

(C)安裝調試費的確定:

根據合同約定內容中,若合同價不包含安裝調試費用,根據決算資料統計實

際安裝調試費用,剔出其中非正常因素造成的不合理費用後確定;或依據資產評

估常用參數手冊,根據設備類型、用途的不同來綜合確定該類設備的安裝費率。

合同中若包含上述費用,則不再重復計算。

對於小型、無須安裝的設備,不考慮安裝調試費。

(D)設備基礎費的確定:

按概算指標中規定的費率計算設備基礎費。對於沒有固定基礎和已含在土建

中的設備不考慮設備基礎費。

(E)前期費及其他費用的確定:

包括建設單位管理費、工程監理費、環境評定費、勘察設計費、工程招投標

代理服務費等,按政府部門頒佈標準及行業標準計取。

前期及其他費=(設備購置價格+運費+基礎費+安裝調試費)×前期及其他費



前期及其他費率表如下:

前期及其他費率表

序號 項目名稱 計算公式 費率 依據

1 環境影響咨詢費 工程造價× 費率 0.07 計價格[2002]125 號

2 招標代理服務費 工程造價× 費率 0.09 計價格(2002)1980 號

3 建設單位管理費 工程造價× 費率 0.75 財建[2002]394 號

4 勘察設計費 工程造價× 費率 3.07 計價格[2002]10 號

5 工程監理費 工程造價× 費率 1.35 發改價格[2007]670 號

6 建設項目前期工作咨詢 工程造價× 費率 0.25 計價格(1999)1283 號

合 計 5.57%



(F)資金成本的確定:

資金成本的計算基礎為設備購置價、運雜費、安裝調試費、基礎費和其他費

用,根據資金投入的合理建設工期和基準日執行的貸款利率計算確定。

評估基準日基準利率表

項 目 年利率(%)

一年以內(含一年) 4.35

一至五年(含五年) 4.75



假設資金投入是在合理的建設期內均勻投入的,則

資金成本=(設備購置價+運雜費+安裝調試費+基礎費+其他費用)×貸款利

率×建設工期×1/2

(G)增值稅可抵扣金額的確定:根據財稅[2008]170 號,自 2009 年 1 月 1 日

起,增值稅一般納稅人購進或者自制固定資產發生的進項稅額,可根據《中華人

民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第 538 號)和《中華人民共和國增值稅暫行

條例實施細則》(財政部國傢稅務總局令第 50 號)的有關規定,憑增值稅專用發

票、海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據從銷項稅額中抵扣,其進項

稅額記入“應交稅金一應交增值稅(進項稅額)”科目。故:

增值稅可抵扣金額=購置價/1.17×17%+運雜費×11%。

B、運輸車輛重置成本的確定

交通運輸設備的重置成本由車輛購置價、購置稅、其他費用(如驗車費、牌

照費、手續費等)三部分構成,重置成本計算公式:

重置成本=購置價(不含稅)+車輛購置稅+其他費用

其中:

購置價:參照當地同類車型最新交易的市場價格確定。

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》,車輛重置成本能抵扣進項稅

購置稅:根據 2001 年國務院第 294 號令《中華人民共和國車輛購置稅暫行

條例》的有關規定:

車輛購置稅=購置價/(1+17%)×10%。

其他費用:其他費用包括牌照費、驗車費、手續費等,根據該類費用的內容

及金額確定。

C、電子設備重置成本的確定

根據當地市場信息及網上近期市場價格資料,確定評估基準日的電子設備價

格,一般條件下,供應商提供免費運輸及安裝調試,其重置成本為:

重置成本=購置價

部分電子設備采用市場法或根據預計凈殘值確定評估值。

(Ⅱ)綜合成新率的確定

A、機器設備成新率的確定

評估人員在現場分類抽查和觀察瞭解設備的運行情況,核查各類型機器設備

的運行技術狀態(包括性能、精度、磨損、外觀成色、電器儀表配套等情況);

瞭解其歷史情況(包括大修次數、更換主要零部件、運行記錄及故障原因等)以

及目前使用運行中的情況;瞭解各類型設備規定使用年限。

對於大型或價值大的重點設備,結合現場調查,采用理論成新率和現場調查

成新率綜合確定;對於小型或者價值小的機器設備采用理論成新率確定其成新率。

理論成新率(η 1)的確定:

η 1=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%

場調查成新率調整系數(η 2)的確定:

對於大型、重點設備進行現場調查,評估人員首先瞭解設備的工作環境,使

用條件,並查閱其大、小修記錄及近期運行記錄等有關設備的現有技術狀況,在

理論成新率的基礎上對設備作出現場調查成新率調整值。調整後即為設備的現場

調查成新率η 2。

綜合成新率(η )的確定:

η =η 1+η 2

對實際已使用年限超過經濟使用年限的價值較大的設備的成新率,需判斷估

計其尚可使用年限,在此基礎上計算成新率η 1,即:

η 1=〔尚可使用年限/(實際已使用年限+尚可使用年限)〕×100%

對價值較小的一般設備采用年限法確定其成新率即可。

B、車輛成新率的確定

對於運輸車輛,參照商務部、發改委、公安部、環境保護部令 2012 年第 12

號《機動車強制報廢標準規定》等有關規定,按以下方法確定成新率後,按兩者

熟低的方法取其較小者為綜合成新率。

綜合成新率=Min(使用年限成新率,行駛裡程成新率)+a

使用年限成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟使用年限×100%

行駛裡程成新率=(規定行使裡程-已行駛裡程/規定行駛裡程)×100%

a 為車輛特殊情況調整系數。

評估人員可對待估車輛進行必要的勘察,若勘察結果確定的成新率與按上述

方法確定的成新率相差較大時,則進行適當的調整。如按市場法評估車輛,則無

須計算成新率。

C、電子設備成新率的確定

電子設備的成新率一般按年限法計算,其基本計算公式為:

成新率=(1-已使用年限/經濟壽命年限)×100%

成新率=[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]×100%

對更新換代速度快、價格變化快、功能性貶值較大的電子設備,成新率根據

設備的經濟使用年限及產品的技術更新速度等因素綜合確定。

(Ⅲ)評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

Ⅶ、案例

案例一: 箱式變壓器 機器設備明細表序號 1

(Ⅰ)設備概述

設備權屬:牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資發展集團有限公司

規格型號:500KVA、315KVA

生產廠傢:斯坦福電機有限公司

啟用日期:2010 年 8 月

賬面原值:420,000.00 元

賬面凈值:323,575.00 元

數 量:2 臺

主要技術參數:

名稱 項目 單位 參數

額定電壓 kV 12/24

主母線額定電流 A 630

額定短時耐受電流 kA/s 25/2

高壓單元

額定峰值耐受電流 kA 63

額定短時關合電流 kA 63

熔斷器開斷電流 kA 31.5 40

額定電壓 V 400

主回路額定電流 A 100~4000

低壓單元

額定極限短路分斷能力 kA 80

額定運行短路分斷能力 kA 50(65)

額定短時耐受電流 kA/1s 50(65)

額定容量 kVA 30~2000

阻抗電壓 % 4 4.5

變壓器單元

分接范圍 % ± 2X2.5 ± 5

聯接組別 Y,yn0 D,yn11

外殼防護等級 IP23

箱體

聲級水平 dB ≤55



(Ⅱ)重置全價確定

該設備全價由設備購置費、國內運雜費、安裝調試費、基礎費、其他費用及

資金成本等部分構成。

A、重置全價的計算

重置全價計算表

代碼 項目 計費費率 計算公式 計算結果

A 設備購置費 331,800.00

B 運雜費 0% A×費率 0.00

C 安基調試費 10% A×費率 33,180.00

D 工程建設其他費用 8.45% (A+B+C)×費率 30,840.81

E 資金成本 4.75% (A+B+C+D)×費率×2×1/2 18,801.49

F 重置全價 A+B+C+D+E 414,622.30

G 可抵扣增值稅 17% A/1.17×17%+B×7% 48,210.26

H 不含稅重置全價 F-G 366,412.04

重置全價取整 百位取整 366,400.00



重置全價取整為 366,400.00 元。

B、有關數據的說明:

(A)設備購置價: 該設備購置費經向制造廠傢詢價基準日市場價為 500KVA、

315KVA 分別為 194,000.00、137,800.00 元,合計為 331,800.00 元,其中可抵

扣增值稅為 48,210.26 元。

(B)運雜費:經查閱合同該項費用由設備出賣方負責,故不再重復計取。運

費為 0.00 元

(C)安裝調試費及基礎費:該兩項費用根據《資產評估常用數據與參數》選

取參數合計為 10%。則:

安裝調試及基礎費=設備購置價×費率

=33,180.00 元

(D)其他費用:

其他費用=(設備購置價+運雜費+安裝調試費+基礎費)×其他費用費率

=30,840.81 元

(E)資金成本:

資金成本:根據項目整體工期以資金均勻投入計算。

貸款利率按照合理工期來確定對應的利率,基準日執行的貸款利率為:

資金成本=(設備購置價格+運費+安裝調試費+其他費用)×貸款利率×合理

工期×0.5

=18,801.49 元

(F)重置全價

重置全價=設備購置價+運雜費+安裝調試費+基礎費+工程建設其他費用+資

金成本-進項稅

=366,400.00 元 (取整到百元)

C、成新率的確定

(A)該設備經濟使用壽命年限為 12 年,於 2013 年 12 月投入使用,至評估基

準日止,已使用 2.5 年,根據現場勘察情況判斷該設備尚可使用 10 年,則:

成新率=尚可使用年限/(實際已使用年限+尚可使用年限)×100%

=10/(2.5+10)×100%

=80%

(B)現場勘察情況

通過現場勘察及查閱相關運行記錄、檢修記錄報告等資料,並向設備管理及

使用人員瞭解,對該設備企業堅持正常的維修保養制度,經常對設備進行維修保

養,使設備始終保持良好的工作狀態,該設備狀態完好,各項性能指標正常,與

使用年限成新率基本一致,故不予調整。

綜合成新率=80%

D、評估值的確定

評估值=重置全價×綜合成新率

=366,400.00×80%

=293,120.00 元

③無形資產—土地使用權評估說明

Ⅰ、估價對象描述

(Ⅰ)土地登記狀況

土地權 土地用 面積(平

序號 土地證編號 土地使用權人 詳細座落地址 終止日期

屬性質 途 方米)

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 批發零 2053 年 5

1 出讓 1820

5100087 發展集團有限公司 雪鄉景區 售用地 月 26 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

2 出讓 1094.3

5100077 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

3 黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 出讓 住宿餐 2053 年 9 578.3

5100078 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

4 出讓 730.7

5100079 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

5 出讓 610.4

5100080 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

6 出讓 798.15

5100081 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

7 出讓 1126.9

5100082 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

8 出讓 1094.7

5100083 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

9 出讓 328.6

5100084 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

10 出讓 384.05

5100085 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

黑國用(2012)第 牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資 大海林林業局 住宿餐 2053 年 9

11 出讓 416.08

5100086 發展集團有限公司 雪鄉景區 飲用地 月 10 日

安鏡國用(2001) 牡丹江市珠江酒店管理有限 寧安市鏡泊湖 旅遊服

12 劃撥 3892

字第 035 號 公司 杏花村 務



(Ⅱ)土地權利狀況

估價對象的土地所有權為國傢所有,牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資發展集團有

限公司以出讓方式取得瞭待估宗地 1-11 號的土地使用權,牡丹江市珠江酒店管理

有限公司以劃撥方式取得瞭待估宗地 12 號的土地使用權。 目前待估宗地實際使用

權人均為牡丹江市珠江萬嘉旅遊投資發展集團有限公司。根據委托方提供的《國

有土地使用證》復印件,除序號 12 號劃撥土地外,其餘待估宗地均進行瞭抵押權。

(Ⅲ)土地利用狀況

待估宗地內建(構)築物狀況詳見本評估報告建築物評估部分。待估宗地紅

線外五通(通路、通電、供水、排水、通訊),紅線內五通(通路、通電、供水、

排水、通訊),場地平整。由於待估宗地內市政建設設施已經納入瞭建築物評估

范疇,故本次土地評估設定開發程度為宗地外五通,宗地內場地平整。

Ⅱ、地價定義

待估宗地 1-11

本次評估地價設定待估宗地用途為商服用地, 開發程度達到“五通一平”

(宗

地外通路、通電、供水、排水、通訊,宗地內場地平整)的條件下,於估價基準

日 2016 年 5 月 31 日的剩餘年限下的無他項權利的出讓土地使用權價格。

待估宗地 12

本次評估地價設定待估宗地用途為商服用地,開發程度達到“五通一平”

(宗

地外通路、通電、供水、排水、通訊,宗地內場地平整)的條件下,於估價基準

日 2016 年 5 月 31 日的法定最高出讓年限下的無他項權利的劃撥土地使用權價格。

Ⅲ、估價方法與估價過程

根據《城鎮土地估價規程》,考慮到待估宗地周邊交易案例較多,故本次評

估采用市場比較法。以下以待估宗地 2 計算過程為例

(Ⅰ)比較實例選擇

選擇比較交易實例時,根據待估宗地情況,應符合以下要求:

A、用途相同;

B、交易類型相同;

C、屬於正常交易;

D、區域及個別條件相近;

E、統一價格基礎;

本次評估,選擇瞭三個已發生交易的案例,其用途與待估宗地相同或相似,

以它們的價格作比較,結合影響商服用地地價的因素,進行因素修正,求取待估

宗地的價格。

實例 A:202392032016B027

該地塊位於大海林林業局雪鄉旅遊風景區,土地用途為住宿餐飲用地,土地

面積為 875.14 平方米,以“五通一平”的形式掛牌出讓。於 2016 年 05 月 20 日,

趙紅、趙紅蒼以 174.38 元/平方米獲得土地使用權。

實例 B:2392032016B00187

該地塊位於大海林林業局雪鄉旅遊風景區,土地用途為住宿餐飲用地,土地

面積為 530.13 平方米,以“五通一平”的形式掛牌出讓。於 2016 年 05 月 20 日,

王新麗以 162.54 元/平方米獲得土地使用權。

實例 C:2392032016B00210

該地塊位於大海林林業局雪鄉旅遊風景區,土地用途為住宿餐飲用地,土地

面積為 523.20 平方米,以“五通一平”的形式掛牌出讓。於 2016 年 05 月 20 日,

趙紅以 158.6 元/平方米獲得土地使用權。

大海林林業局地區的土地出讓均為現狀出讓, 不包括從原土地使用權人處購

買房產及土地的成本。根據資產占有方提供的數據和說明,評估師現場對該區域

原土地使用權及房產現狀購買市場價格和拆遷補償水平進行瞭超值調查, 現狀出讓後

的拆遷補償單價為 10000 元/平方米,根據資產占有方提供的原房產土地拆遷補償

面積和現有土地使用權面積, 拆遷補償房產建築面積占可獲取的全部土地面積的

比例為 0.68,則拆遷補償費在土地面積上的平攤金額為 6800 元/平方米。據此,

我們對現狀出讓的土地價格進行瞭拆遷補修正,即對上述成交價格加上平均拆遷

補償 6800 元/平方米進行修正。

(Ⅱ)比較因素選擇

根據估價對象的宗地條件,影響估價對象價格的主要因素有

A、交易時間:確定地價指數

B、交易情況:是否為正常、公開、公平、自願的交易

C、區域因素:主要有交通條件 [道路通達度、對外交通便利度、臨路狀況]、

產業集聚度、環境優劣度、區域基礎設施配套程度等。

D、個別因素:主要有宗地平整度、宗地形狀、規劃限制等。

(Ⅲ)編制比較因素條件說明表

估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見下表。

比 較 因 素 條 件 說 明 表

比較因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三

交易價格(元/平方米) - 6974.38 6962.54 6958.6

用途 商服 商服 商服 商服

交易日期 2016.5 2016.5 2016.5 2016.5

交易情況 正常 正常 正常 正常

土地使用年限 36.99 40 40 40

道路通達度 一般 一般 一般 一般

對外交通便利

一般 一般 一般 一般



臨路狀況 區域主幹道 區域主幹道 區域主幹道 區域主幹道

區域因素

產業集聚度 一般 一般 一般 一般

環境優劣度 污染較小 污染較小 污染較小 污染較小

區域基礎設施

五通 五通 五通 五通

配套程度

平整度 平整 平整 平整 平整

個別因素 宗地形狀 規則 規則 規則 規則

規劃限制 有限制 有限制 有限制 有限制



(Ⅳ)編制比較因素條件指數表

根據待估宗地與比較實例各種因素具體情況,編制比較因素條件指數表。比

較因素指數確定如下:

A、待估宗地與三個實例的土地用途、交易情況等均一致,故對於上述這些

影響地價的因素均不作修正。

B、交易期日修正:待估宗地與案例的交易日期在一個月內,該區域地價無

波動,故期日修正系數均為 100。

C、使用年限修正系數 根據土地使用年限修正系數公式:

1—1/(1+r)m

K=

1—1/(1+r)n

式中:K——使用年限修正系數



r——土地還原利率為 6%



m——待估宗地土地使用年限



n——比較實例宗地土地使用年限



D、區域因素修正系數

(A)道路通達度分為好、較好、一般、較差、差五個等級,以待估宗地的等級

為 100, 每相差一個等級修正 2;

(B)對外交通便利度分為便利、較便利、一般、較不便利、不便利五個等級,

以待估宗地的等級為 100, 每相差一個等級修正 2;

(C)臨路狀況分為主幹道、區域主幹道、次幹道、支路、不臨路五個等級,以

待估宗地為 100,每增減一個等級,相應修正 2

(D)產業集聚度分為好、較好、一般、較差、差五個等級,以待估宗地的等級

為 100, 每相差一個等級修正 2;

(E)環境優劣度,分為無污染、污染較小、一般、污染較重、污染嚴重五個等

級,以待估宗地為 100,每增加一個等級,地價相應往下修正 4;

(F)區域基礎設施配套程度,以待估宗地為 100,每相增加一通,地價相應往

上修正 2;

E、個別因素:

(A)宗地平整度,分為平整、階梯平整、局部平整和不平整,每級修正 5%;

(B)宗地形狀,分為不規則、較不規則、較規則、規則四個等級,以待估宗地

為 100,每相差一個等級,地價相應修正 2;

(C)規劃限制,分為無限制、有限制兩個等級,以待估宗地為 100,每相差一

個等級修正 2。

根據以上比較因素指數的說明,編制比較因素條件指數表,詳見下表。

比 較 因 素 條 件 指 數 表

比較因素 待估宗地 案例一 案例二 案例三

用途 100 100 100 100

交易日期 100 100 100 100

交易情況 100 100 100 100

土地使用年限 97.94 100 100 100

道路通達度 100 100 100 100

對外交通便利

100 100 100 100



區域因素

臨路狀況 100 100 100 100

產業集聚度 100 100 100 100

環境優劣度 100 100 100 100

區域基礎設施

100 100 100 100

配套程度

平整度 100 100 100 100

個別因素 宗地形狀 100 100 100 100

規劃限制 100 100 100 100



(Ⅴ)編制因素比較修正系數表

根據比較因素條件指數表,編制因素比較修正系數表。

因 素 比 較 修 正 系 數 表

比較因素 案例一 案例二 案例三

交易價格 6974.38 6962.54 6958.6

用途 100/100 100/100 100/100

交易日期 100/100 100/100 100/100

交易情況 100/100 100/100 100/100

土地使用年限 97.94/100 97.94/100 97.94/100

道路通達度 100/100 100/100 100/100



對外交通便利度 100/100 100/100 100/100



臨路狀況 100/100 100/100 100/100

區域因素 產業集聚度 100/100 100/100 100/100

環境優劣度 100/100 100/100 100/100

區域基礎設施配

100/100 100/100 100/100

套程度

平整度 100/100 100/100 100/100

個別因素 宗地形狀 100/100 100/100 100/100

規劃限制 100/100 100/100 100/100

比準價格 6830.71 6819.11 6815.25

待估宗地出讓單價 6822



Ⅶ、評估結果

經過上述評估程序,得待估宗地土地使用權價格為:

評估土地面積:12874.18 平方米

評估總價:65,276,886.00 元

大寫金額:陸仟伍佰貳拾柒萬陸仟捌佰捌拾陸元整

Ⅷ、無證土地評估

委估無證土地,實在牡丹江集團公司為增加其下屬全資子公司海林市萬嘉雪

鄉度假酒店有限公司的土地使用權所發生的預付款,因手續正在辦理過程中,評

估人員核實瞭原始憑證及記賬憑證,並向企業管理人員進行瞭調查和瞭解,最終

以賬面價值作為評估值,評估值為 441,282.00 元。

2、上海地產

(1) 上海地產具體評估情況如下:

單位:萬元



賬面價值 評估價值 增減值 增值率%

項目

A B C=B-A D=C/A×100%



1 流動資產 3,192.98 3,970.48 777.50 24.35



2 非流動資產 1,372.65 7,831.29 6,458.64 470.52



3 其中:長期股權投資 33.81 51.32 17.51 51.79



4 投資性房地產 1,331.53 7,728.03 6,396.50 480.39



5 固定資產 7.31 51.94 44.63 610.53



6 資產總計 4,565.63 11,801.77 7,236.14 158.49



7 流動負債 7,522.45 7,522.45 - -



8 非流動負債 - - -



9 負債合計 7,522.45 7,522.45 - -



10 凈資產(所有者權益) -2,956.82 4,279.32 7,236.14 244.73



(2)上海地產主要報表科目具體評估情況及依據



①存貨的評估

納入評估范圍的存貨主要為開發產品,開發產品的賬面價值 26,166,441.69

元,計提跌價準備 10,053,194.60 元,賬面凈值 26,166,441.69 元。海南珠江實

業股份有限公司上海房地產公司對開發產品采用實際成本法進行計價。

Ⅰ、開發產品概況

評估基準日開發產品主要為高層 14 號 2C、地下車庫二層、自行車庫,賬面

價值 26,166,441.69 元。

上述開發產品分別於 1996 年竣工,其資產為開發商銷售後剩餘尾盤,其中:

高層 14 號 2C、自行車庫為企業自用;地下車庫二層已承包給上海海上明珠物業

公司。截止至本次評估基準日上述開發產品均已取得房屋所有權證。

截止至本次評估基準日地下車庫二層已抵押。

Ⅱ、評估方法

開發產品的資產已取得海口市房屋所有權證,所在區域房地產交易市場較活

躍,具備市場法的條件,故選用市場法評估。

市場比較法是將委估房地產與在評估基準日近期有過交易的類似房地產進

行比較,對這些類似房地產交易的已知價格作適當的修正,以此估算委估房地產

價值的方法。實行中根據替代原則,將委估房地產設定在同一市場中,與具有相

同使用價值、區域環境相似,且已經發生瞭交易的三個類似房地產交易實例加以

比較對照,參照該房地產的交易情況、日期、區域以及個別因素與使用年期,修

正得出委估對象在評估基準日房地產價值。在此市場價格基礎上,扣除增值稅,

再扣除企業在銷售過程中發生的銷售費用、管理費用及各項稅費後,確定開發產

品的估值。

具體程序如下:

(Ⅰ)選取交易實例

根據替代原則,在委估房產所在的同一地區或同一供求范圍內,選取與委估

房地產相類似的房地產交易實例。實例選取的標準是:①參照物是鄰近地區或同

一供需圈內類似的已交易房產;②參照物與委估房地產屬同一交易類型,且用地

性質相同;③參照物的交易屬於正常交易或可修正為正常交易;④參照物為近期

(一年內)發生交易的交易案例;⑤參照物的個別因素與委估房地產基本相同,可

作比較。

(Ⅱ)進行交易時間修正

參照物的成交時間與委估房地產的交易時間不同,房地產的交易價格會有所

差異,修正交易時間的差異其對價格的影響。

(Ⅲ)進行市場交易情況修正

剔除參照物的交易價格中包含的一些特殊交易因素,如交易雙方的關聯性、

急於變現出售或急於購買、交易雙方的特殊偏好等。

(Ⅳ)進行區域因素修正

參照物所在區域與委估房地產所在區域的繁華程度、交通通達條件、環境質

量等方面存在的差異,以委估房地產所在區域的區域因素為標準,按此修正參照

物交易價格。

(Ⅴ)進行個別因素的修正

以委估房地產的個別因素為標準,如朝向、建築結構、空間佈局、設備及裝

修、新舊程度、物業服務、配套服務設施等,修正參照物價格。

(Ⅵ)確定委估房產比準價格

比較案例修正價格=比較案例的交易價格×(委估案例交易時間/參照物交易

時間)×(正常交易情況/參照物交易情況)×(委估房地產區域因素值/參照物

區域因素值)×(委估房地產個別因素值/參照物個別因素值)

對比較案例的修正價格進行算術平均,計算得出委估房產的比準單價。

(Ⅶ)評估值

評估值=不含稅市場價格×數量×(1-銷售稅金及附加費率-銷售費用率-營

業利潤率×所得稅率-營業利潤率×(1-所得稅率)×r)-土地增值稅

其中: r 為利潤實現風險折扣率,由於產成品未來的銷售存在一定的市場

風險,具有一定的不確定性,根據基準日調查情況及基準日後實現銷售的情況確

定其風險。

Ⅳ、案 例:浦東大道 1097 弄高層 14 號 2C(表開發產品第 1 項)

資產占有單位:海南珠江實業股份有限公司上海房地產公司

結構:鋼混

建成年月:1996 年

建築面積:170.24 ㎡

賬面價值:954,436.94 元

跌價準備:430,097.74 元

該建築物位於上海市浦東新區浦東大道 1097 弄珠江玫瑰花園 14 號樓 2C,

截止至本次評估基準日已取得房屋所有權證, 房屋所有權證號:滬房地浦字 (1997)

第 012780 號。房屋所有權證登記房屋名稱:海南珠江實業股份有限公司上海房

地產公司。

該樓為鋼混結構,地上 24 層,地下 2 層,鋼筋混凝土滿堂紅基礎,鋼筋混

凝土柱、梁、板,鋼筋混凝土屋頂,防水、保溫、隔熱,外墻以墻磚飾面,內墻

以塗料飾面,室內門為木門,鋁合金窗。

估價對象位於上海市浦東大道 1097 弄, 該樓西臨華開路,附近有 85、313、

455、610、774 路及 993 路等多條公交線路,交通較為便利。周圍的銀行、 商場、

醫院等公共配套設施齊全。

(Ⅰ)比較案例的確定

因 素 待估房地產 實例 A 實例 B 實例 C

珠江玫瑰花園 14 珠江玫瑰花園 14 珠江玫瑰花園 14 珠江玫瑰花園 15

位 置

號 號 號 號

交易價格(元/m2) 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00

交易時間 2016/5/31 2016/1/10 2016/3/11 2016/3/15

交易情況 正常 正常 正常 正常

房產用途 住宅 住宅 住宅 住宅

位於上海市浦東 位於上海市浦東 位於上海市浦東 位於上海市浦東

大道 1097 弄, 周邊 大道 1097 弄, 周邊 大道 1097 弄, 周邊 大道 1097 弄, 周邊

多為住宅小區及 多為住宅小區及 多為住宅小區及 多為住宅小區及

地理位置和繁 辦公樓等,附近有 辦公樓等,附近有 辦公樓等,附近有 辦公樓等,附近有

華程度 名門濱江苑、中信 名門濱江苑、中信 名門濱江苑、中信 名門濱江苑、中信

五牛城、惠陽大 五牛城、惠陽大 五牛城、惠陽大 五牛城、惠陽大

區域 廈、環球廣場等, 廈、環球廣場等, 廈、環球廣場等, 廈、環球廣場等,

因素 區位條件較好 區位條件較好 區位條件較好 區位條件較好

電力、 供水、 排水、 電力、 供水、 排水、 電力、 供水、 排水、 電力、 供水、 排水、

基礎設施完善

煤氣、通訊系統齊 煤氣、通訊系統齊 煤氣、通訊系統齊 煤氣、通訊系統齊

程度

全 全 全 全

銀行、 商場、 學校、 銀行、 商場、 學校、 銀行、 商場、 學校、 銀行、 商場、 學校、

公共配套設施

醫院等公共配套 醫院等公共配套 醫院等公共配套 醫院等公共配套

完善程度

設施齊全 設施齊全 設施齊全 設施齊全

位於源深洋涇板 位於源深洋涇板 位於源深洋涇板 位於源深洋涇板

塊,附近約 300 米 塊,附近約 300 米 塊,附近約 300 米 塊,附近約 300 米

有 85、313、455、 有 85、313、455、 有 85、313、455、 有 85、313、455、

610、774 路及 993 610、774 路及 993 610、774 路及 993 610、774 路及 993

交通便捷程度

路等多條公交線 路等多條公交線 路等多條公交線 路等多條公交線

路,附近 300 米內 路,附近 300 米內 路,附近 300 米內 路,附近 300 米內

有地鐵 14 號線在 有地鐵 14 號線在 有地鐵 14 號線在 有地鐵 14 號線在

建,交通較為便利 建,交通較為便利 建,交通較為便利 建,交通較為便利

輕度噪音和汽車 輕度噪音和汽車 輕度噪音和汽車 輕度噪音和汽車

環境質量

尾氣污染 尾氣污染 尾氣污染 尾氣污染

區域規劃 住宅、商業混合區 住宅、商業混合區 住宅、商業混合區 住宅、商業混合區

朝向 南北(有遮擋) 南北(無遮擋) 南北(無遮擋) 南北(無遮擋)

竣工時間 1996 年 1996 年 1996 年 1996 年

空間佈局 三室兩廳 三室兩廳 三室兩廳 三室兩廳

臨街狀況 西臨華開路 西臨華開路 西臨華開路 西臨華開路



別 裝修條件 普通裝修 普通裝修 普通裝修 普通裝修

因 層高 3.2 3.2 3.2 3.2



建築結構 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混

建築面積 170.24 170.24 173.02 173.02

所在層數/總層

2/24(-2) 2/24(-2) 3/24(-2) 3/24(-2)





(Ⅱ)房地產價格影響因素說明表

根據評估對象與交易案例實際情況,選用影響待估對象價值的比較因素,主

要包括:交易時間、交易情況、區域因素和個別因素等。詳見房地產價格影響因

素說明表。

房地產價格影響因素說明表

比較因素 待估房地產 實例 A 實例 B 實例 C

珠江玫瑰花園 14 珠江玫瑰花園 14 珠江玫瑰花園 14 珠江玫瑰花園 15

位 置

號 號 號 號

交易價格(元/m2) 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00

交易時間 100 100 100 100

交易情況 100 100 100 100

房產用途 100 100 100 100

地理位置和

100 100 100 100

繁華程度

基礎設施完

100 100 100 100

善程度

公共配套設

區域因素 100 100 100 100

施完善程度

交通便捷程

100 100 100 100

必買推薦

環境質量 100 100 100 100

區域規劃 100 100 100 100

朝向 100 103 103 103

竣工時間 100 100 100 100

個別因素 空間佈局 100 100 100 100

臨街狀況 100 100 100 100

裝修條件 100 100 100 100

層高 100 100 100 100

建築結構 100 100 100 100

建築面積 100 100 100 100

所在層數/總

100 100 100 100

層數



(Ⅲ)房地產價格影響因素修正系數的確定

設定估價對象的各項影響因素比較系數為 100,以估價對象的各項影響因素

與評估實例的進行比較,得出房地產價格影響因素比較指數修正表如下:

因素比較指數修正表

比較因素 待估房地產 實例 A 實例 B 實例 C

珠江玫瑰花園 珠江玫瑰花園 珠江玫瑰花園 珠江玫瑰花園

位 置

14 號 14 號 14 號 15 號

交易價格(元/m2) 待估 47,000.00 49,100.00 49,100.00

交易時間 100 100/100 100/100 100/100

交易情況 100 100/100 100/100 100/100

房產用途 100 100/100 100/100 100/100

地理位置和繁華程度 100 100/100 100/100 100/100

基礎設施完善程度 100 100/100 100/100 100/100



公共配套設施完善程

域 100 100/100 100/100 100/100





交通便捷程度 100 100/100 100/100 100/100



環境質量 100 100/100 100/100 100/100

區域規劃 100 100/100 100/100 100/100

朝向 100 100/103 100/103 100/103

竣工時間 100 100/100 100/100 100/100

空間佈局 100 100/100 100/100 100/100



臨街狀況 100 100/100 100/100 100/100



裝修條件 100 100/100 100/100 100/100



層高 100 100/100 100/100 100/100



建築結構 100 100/100 100/100 100/100

建築面積 100 100/100 100/100 100/100

所在層數/總層數 100 100/100 100/100 100/100

比準價格(元/平方米) 45631.07 47669.9 47669.9

修正後價格(元/平方米) 47000



經上表比較後得到調整後的比準價格, 3 個案例的算術值得到比準價值為



(45,631.07+47,669.90+47,669.90)/3=47,000.00 元(取整)

評估單價為 47,000.00 元/平方米,不含稅單價為 44,761.90 元/平方米。

(Ⅳ)評估結果

評估值=不含稅市場價格×數量×(1-銷售稅金及附加費率-銷售費用率-營

業利潤率×所得稅率-營業利潤率×(1-所得稅率)×r)-土地增值稅

因海南珠江實業股份有限公司上海房地產公司自 1996 年珠江玫瑰花園項目

竣工後一直沒有開發新的樓盤,近年賬面的收入主要為租金收入,賬面銷售費用

率、營業利潤率已不能反映其銷售房地產產成品的真實水平,故本次評估取房地

產開發上市公司 2015 年(管理費用+銷售費用)/營業收入的平均水平 10.3%作

為銷售費用率,房地產開發上市公司 2015 年營業利潤率平均水平為 16.4%,銷

售稅金及附加費率根據營改增後被評估單位的稅賦水平 0.65%計取,所得稅率

25%,一般銷售產品利潤扣減系數 r 取 50%,應繳土地增值稅 3,538,342.98 元,



評 估 值 = 44,761.90 元 / 平 方 米 × 170.24 × ( 1-0.65%-10.30%-16.4% ×

25%-16.4%×75%×50%)-3,538,342.98

= 2,466,426.52 元

根據以上評估程序,開發產品的評估價值為 33,941,397.69 元。

②機器設備評估說明

Ⅰ、評估范圍:

本次海南珠江實業股份有限公司上海房地產公司納入評估范圍的設備類資

產包括運輸車輛和電子設備,各項資產賬面值如下:





金額單位:人民幣元

賬面價值

科目名稱

原值 凈值

設備類合計 904,552.00 73,058.85

運輸設備 819,365.00 40,968.25

電子設備 85,187.00 32,090.60



Ⅱ、資產概況:

(Ⅰ)車輛:

該公司配有 2 輛車,分別為 2006 年購置的輕型客車和 2008 年購置的轎車,

主要用於日常辦公需要,目前行駛狀況較好,完全可以滿足運輸需要。

(Ⅱ)電子設備:

電子設備共計 17 項。其中主要包括辦公用設備,如電腦、打印機、復印機、

空調等。主要分佈於辦公場所,目前使用狀況較好,可以滿足日常辦公需求。

Ⅲ、評估方法

根據本次評估目的,按照設備繼續使用原則,並考慮到設備不具備獨立獲利

可能以及設備的現實狀況,對電子設備主要采用重置成本法進行評估,對停產停

售的車特價輛采用市場法進行評估。

(Ⅰ)對車輛采用市場法進行評估

市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格,經過直接比較或類

比分析以估測資產價值的評估方法。

本次納入評估范圍的車輛是上海地區非營運牌照車輛,均為停產停售的車型,

評估方法采用市場法。市場法計算公式如下:

評估值=車輛二手市場買方價格+非營運車輛牌照拍賣平均價

A、車輛二手市場價格

車輛二手市場買方價格通過將被評估車輛各項規格指標、性能參數、購置時

間、累計行駛裡程及動(靜)態檢測情況等技術參數及使用條件在網上公佈後,

將取得的二手車市場報價綜合平衡後確定。

B、非營運車輛牌照拍賣平均價

非營運車輛牌照拍賣平均價通過網上查詢評估基準日時上海市車牌拍賣機

關及承辦單位發佈的公告取得。

(Ⅱ)對電子設備主要采用成本法進行評估

成本法是指現時條件下重新購建一個與評估對象完全相同或基本類似的、全

新狀態的資產,並達到使用狀態所需要的全部成本,減去已經發生的各類貶值,

以確定委估資產價值的一種評估方法。成本法計算公式如下:

評估值=重置全價×成新率

Ⅴ、案例: 凱迪拉克小轎車(車輛資產評估明細表 4-6-2-2,序號:2)

車牌號碼:滬 GQ3966

車輛類型:轎車

生產廠傢:上海通用汽車有限公司

車輛型號:凱迪拉克(CADILLAC)SGM7364AT

購置日期:2008 年 8 月

啟用日期:2008 年 8 月

賬面原值:659,500.00 元

賬面凈值:32,975.00 元

已行駛公裡:140000 公裡

(Ⅰ)車輛概況

被評估凱迪拉克(CADILLAC)SGM7364AT 型小轎車為上海通用汽車有限公司

制造,款型為 2007 款,發動機排量為 3.6L,車輛配置為 3.6 精英型,上牌時間

為 2008 年 8 月,累計行駛裡程 14 萬公裡。

被評估車輛靜態檢測及動態檢測各項指標均在正常標準范圍內,未發現明顯

變形、損傷及其他異常情況。

(Ⅱ)評估方法

被評估車輛購置啟用年限較長,現該型號車已停產,新車市場上已沒有該型

號新車銷售,但該型號車輛在二手車交易市場的交易較為活躍,故本次評估對該

車輛采用市場直接比較法進行評估,即根據二手車市場同類車交易案例,對車價

的各類影響因素進行比較調整,確定評估值。計算公式為:

評估值=二手市場價格+車牌價格

二手市場價格:

采用市場比較法確認其市場公允價值。評估人員通過網絡查詢二手車市場,

再通過電話聯系二手車市場詢問,瞭解到目前與委估對象相同的車輛,其狀況如

下:

案例一:凱迪拉克 SGM7364AT,登記年月 2008 年 8 月,車況一般,行駛裡

程:9 萬公裡,出讓價:108,000.00 元。

案例二:凱迪拉克 SGM7364AT,登記年月 2008 年 9 月,車況一般,行駛裡

程:9.3 萬公裡,出讓價:117,000.00 元。

案例三:凱迪拉克 SGM7364AT,登記年月 2008 年 10 月,車況一般,行駛裡

程:9 萬公裡,出讓價:128,000.00 元。

各種因素對比因素調整表

設備名稱 小轎車 牌照號 規格型號 明細表序號 購置日期

凱 迪 拉 克 使 用 日 期 : 2008

凱迪拉克轎車 滬 GQ3966 2

SGM7364AT 年8月

項目 委估車輛 案例一 案例二 案例三

凱迪拉克 凱迪拉克 凱迪拉克 凱迪拉克

型號

SGM7364AT SGM7364AT SGM7364AT SGM7364AT

出讓價格 108000 117000 128000

車輛狀況 一般 一般 一般 一般

外觀成新 一般 一般 一般 一般

比較因素

啟用年月 2008 年 8 月 2008 年 8 月 2008 年 9 月 2008 年 10 月

行駛裡程 Km 140000 90000 93000 90000

交易地點 上海 上海 上海 上海

型號 100 100 100 100

車輛狀況 100 100 100 100

外觀成新 100 100 100 100

因素修正 啟用年月 100 100 101 101

行駛裡程 100 110 109 110

交易地點 100 100 100 100

修正價格 98,181.82 106,276.68 115,211.52

計算公式 (修正價格 1+修正價格 2+修正價格 3))/3



二手市場裸車價格 106,600.00



修正說明:1)案例車輛的啟用年月比委估對象每多(少)一年,修正時下

(上)調 7 個百分點。

2)案例車輛的行駛裡程比委估對象每多(少) 萬公裡, (上)

1 下

調 2 個百分點。

通過以上方法的評估,該委估的車輛二手市場價格評估值為:

車輛的二手市場價格評估值=(98,181.82+106,276.68+115,211.52)/3

=106,600.00 元(取整)

車牌拍賣價格:經網上查詢,上海市 2016 年 5 月單位非營業性車牌拍賣平

均價格為 18.0052 萬元。

(Ⅲ)評估值

評估值=二手市場價格+車牌價格

=106,600.00+180,052.00

= 286,652.00(元)

3、河北地產

(1)河北地產具體評估情況如下:

金額單位:人民幣萬元

項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%

流動資產 2.24 2.24 0.00 0.00



非流動資產 31.72 99.64 67.92 214.12



其中:固定資產 31.72 99.64 67.92 214.12



資產總計 33.96 101.88 67.92 200.00



流動負債 4,559.18 4,559.18 0.00 0.00



非流動負債 0.00 0.00 0.00



負債合計 4,559.18 4,559.18 0.00 0.00



凈資產(所有者權益) -4,525.22 -4,457.30 67.92



(2)河北地產主要報表科目具體評估情況及依據

①設備評估說明

Ⅰ、評估范圍:

河北正世清輝房地產開發有限公司本次列入評估范圍的設備類固定資產包

括車輛、電子設備二大類。

此次委估的設備分類賬面情況如下: 人民幣:元



設備名稱 計量單位 數量 賬面原值 賬面凈值



固定資產-車輛 輛 3 1,577,760.00 241,265.80



固定資產-電子設備 臺(套) 24 434,512.00 75,911.37



設備類合計 27 2,012,272.00 317,177.17



Ⅱ、資產概況:

河北正世清輝房地產開發有限公司納入評估范圍內的主要實物資產為車輛、

電子設備等,主要設備:

(Ⅰ)運輸車輛:該公司配有 3 輛公務用車。

(Ⅱ)電子設備:企業申報的電子設備主要包括電腦、打印機、空調、冰箱

及辦公傢具等,

Ⅲ、評估方法

根據本次評估目的,按照設備繼續使用原則,並考慮到設備不具備獨立獲利

可能以及設備的現實狀況,對公司的設備采用重置成本法進行評估。

評估值=設備重置全價×成新率

4、九鎛文化

(1) 九鎛文化具體評估情況如下:

金額單位:人民幣萬元

項 目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%

流動資產 21.51 21.51 - -



非流動資產 170.29 188.62 18.32 10.76



其中:長期股權投資 141.49 141.49 - -



固定資產 4.34 22.67 18.33 422.12



長期待攤費用 24.46 24.46 - -



資產總計 191.80 210.13 18.32 9.55



流動負債 362.98 362.98 - -



非流動負債 - - -



負債合計 362.98 362.98 - -



凈資產(所有者權益) -171.18 -152.85 18.32 10.70



(2)九鎛文化主要報表科目具體評估情況及依據

①長期股權投資評估

對於參股型的長期投資,按基準日被投資方提供的資產負債表中凈資產乘以

股權比例確定價值。

北京九鎛文化發展有限公司對北京發現視點傳媒有限公司投資比例為 49%,

北京發現視點傳媒有限公司評估基準日未經審計的資產負債表中凈資產為

2,887,519.51 元。

則:長期投資—北京發現視點傳媒有限公司評估值=2,887,519.51×49%

=1,414,884.56 (元)

②固定資產—機器設備評估

本次委估的設備類資產共 32 臺/套,主要包括車輛 1 輛,電子設備 32 臺/套

本次委估的車輛共 1 輛,為豐田漢蘭達多用途乘用車。車輛維護、保養、使

用正常。

本次委估的電子設備共 32 臺/套,主要為電腦、打印機、空調及辦公傢具等。

至評估基準日設備維護、保養、使用正常。

評估方法

根據本次評估目的,按照設備繼續使用原則,並考慮到設備不具備獨立獲利

可能以及設備的現實狀況,對公司的設備類資產主要采用成本法進行評估。

設備類資產評估值基本計算公式為:

評估值=重置成本×成新率





(二)補充披露上述四傢子公司是否具有未來持續經營計劃,置出資產接

收方對於上述四傢子公司是否具有長期的財務支持計劃。

1、置出資產接收方對牡丹江集團的未來經營計劃如下:

(1)戴斯酒店二期工程主體結構已完工,裝修工程於 2017 年展開,並將於

與 2017 年冬季經營季投入使用。酒店二期建成後將增加標準客房 150 間,擁有

雪鄉唯一一處室內、室外溫泉休閑娛樂相結合的度假場所。

(2)未來 5 年內公司還將規劃建設森林小火車項目,實現景區內小交通及

森林火車的觀光功能。

(3)2017 年開始逐步加大羊草山基礎設施投入,修建登山索道,修繕和新

建娛樂設施,增加羊草山的遊客接待量,豐富雪鄉景區的娛樂項目。

(4)繼續對二龍山影視基地投入建設,使其成為中國拍攝冰雪題材電影的

必選場景。

置出資產接收方對牡丹江集團具有未來持續經營計劃,且具有長期的財務支

持計劃以維持其持續經營,以期開發新的盈利增長點,帶來投資收益。

2、置出資產接收方對上海地產的未來經營計劃如下:

(1)完善企業管理制度、機制,建立人才培養計劃,提高從業人員素質,

提高企業整體管理水平。

(2)做好自持物業的管理和經營,實現國有資產的保值增值。

(3)利用自持物業,嘗試開展自主經營。如:商業樓租賃到期後,根據社

會老齡化的特點,利用部分面積開展社區養老服務,提高經濟效益和社會效益。

(4)與參股公司明珠物業公司加強配合與協作,利用自身的資金優勢,借

助物業公司的人員優勢,嘗試拓展新的業務領域。

置出資產接收方對上海地產具有未來持續經營計劃,且具有長期的財務支持

計劃以維持其持續經營,以期開發新的盈利增長點,帶來投資收益。

3、置出資產接收方對河北地產的未來經營計劃如下:

(1)全面梳理企業現狀及歷史遺留問題。

(2)完善法人治理結構,加強制度建設。

(3)協調當地政府,對新農村改造項目進行充分調研,重新對項目進行論

證。

(4)在京津冀一體化的大形勢下,積極協調上級單位和當地有關部門,拓

展新的業務。

(5)積極尋找合作夥伴或戰略合作方,開拓思路,擴展領域,形成企業新

的發展思路和發展方向。

置出資產接收方對河北地產具有未來持續經營計劃,且具有長期的財務支持

計劃以維持其持續經營,以期開發新的盈利增長點,帶來投資收益。

4、置出資產接收方對九鎛文化的未來經營計劃如下:

(1)結合公司現狀,爭取在會議服務、教育培訓、健康養老、文化娛樂、

體育健身等領域取得發展。

(2)加強參股公司管理,力爭取得更大的效益。

(3)公司參股公司長期與央視紀錄頻道合作,今後將以此為起點爭取擴大

與主流媒體的合作范圍,生產更多更好的文化產品,擴大公司在業界的知名度及

影響力。

(4)公司爭取在兩年內形成特色鮮明的主營業務,形成持續、穩定、健康

的發展態勢。

置出資產接收方對九鎛文化具有未來持續經營計劃,且具有長期的財務支持

計劃以維持其持續經營,以期其形成穩定的主營業務,帶來投資收益。

(三)結合上述情況,進一步補充披露本次交易評估中針對置出子公司其

他應收款計提風險損失準備的合理性,是否存在潛在低估本次交易置出資產評

估金額的情況,是否有利於保護上市公司中小投資者的權益。

1、采用資產基礎法的合理性。

進行企業價值評估時,一般可以采用收益法、市場法、資產基礎法三種評估

基本方法。根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件,分

析資產評估基本方法的適用性,恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。

置出子公司一方面因缺乏具有可比性的市場交易案例,市場法不適用於本次

評估。另一方面,各置出子公司連續幾個會計年度持續虧損,預測期現金流也為

負值,收益法也不適用於本次評估,因此采用資產基礎法進行企業價值評估。

運用資產基礎法進行企業價值評估,各項資產的價值應當根據其具體情況選

用適當的具體評估方法得出。在對持續經營前提下的企業價值進行評估時,單項

資產或者資產組合作為企業資產的組成部分,其價值通常受其對企業貢獻程度的

影響。

2、持續經營是本次評估的重要前提條件

雖然各置出子公司持續虧損,正如前一問題的回答,本次重組後,置出資產

接收方已經制定瞭未來持續經營計劃,且具有長期的財務支持計劃以維持其持續

經營。因此,各公司未來仍可持續經營,而不是走破產清算的方式。

3、各置出子公司其他應收款計提風險損失情況

(1)珠江控股對牡丹江集團的其他應收款賬面原值 22,713.28 萬元,其他

應 付 款 賬 面 值 597.80 萬 元 , 其 他 應 收 款 抵 消 其 他 應 付 款 後 的 賬 面 餘 額 為

22,115.48 萬元,賬面對該筆款項計提瞭壞賬準備 7,085.59 萬元,評估時對該

筆款項計提瞭評估風險損失 7,085.59 萬元。

(2)珠江控股對上海地產的其他應收款凈額為 6,724.75 萬元。珠江控股賬

面對上海地產的其他應收款根據個別認定方法計提瞭壞賬準備 188.25 萬元,評

估時按審定後壞賬準備計提瞭評估風險損失 188.25 萬元。

(3)珠江控股對河北地產的其他應收款凈額為 4,510.73 萬元。賬面對該筆

款項計提瞭壞賬準備 2,273.23 萬元,評估時對該筆款項計提瞭評估風險損失

2,273.23 萬元。

(4)珠江控股對九鎛文化的其他應收款賬面凈額為 300.00 萬元,賬面對九

鎛文化的其他應收款計提瞭壞賬準備 152.85 萬元,評估時對該筆款項計提瞭評

估風險損失 152.85 萬元。

4、本次對其他應收款計提風險損失的依據

(1)對牡丹江集團、河北地產和九鎛文化計提風險損失的依據如下:

根據《企業會計準則第 2 號——長期股權投資》(財會[2014]14 號)第十二

條之規定:“投資方確認被投資單位發生的凈虧損,應當以長期股權投資的賬面

價值以及其他實質上構成對被投資單位凈投資的長期權益減記至零為限, 投資方

負有承擔額外損失義務的除外。 ”

“其他實質上構成對被投資單位凈投資的長期權

益”通常是指該債權沒有明確的清收計劃、且在可預見的未來期間不準備收回的,

實質上構成對被投資單位的凈投資。

本次評估的重要假設前提是包括母公司及其所有長期股權投資單位在內的

經營主體都持續經營。上述三傢公司已多年持續虧損,但珠江控股並不因此而以

償債能力的方式在按比例部分的償還各債權人的債務後終止其經營,而是以大股

東借款的方式不斷向這三傢子公司註入資金以保證其持續經營能力,且本次該部

分股權置出後,置出資產接收方對這三傢子公司也具有未來持續經營計劃,因此

珠江控股對這三傢子公司的該部分借款實質上構成對三傢子公司的長期權益。所

以珠江控股對這三傢子公司投資的凈虧損除瞭體現為長期股權投資成本全部不

能回收外,還體現為珠江控股對這三傢子公司的其他應收款凈額基準日時點的投

資虧損,具有不可回收性。

《企業會計準則第 2 號——長期股權投資》

(財會[2014]14 號)第十二條之

規定反映瞭權益法核算條件下應如實反應子公司對母公司的價值貢獻的真實性、

可靠性原則。本次對這三傢子公司進行整體評估也是從權益角度衡量其對母公司

的價值貢獻,與會計準則所要求的精神是一致的。因此,評估中不僅考慮其股東

出資減計為 0,同時考慮瞭實質上構成對這三傢子公司凈投資的股東借款因為這

三傢子公司經營持續虧損而對珠江控股股東權益造成的價值影響。

在持續經營的假設前提下,母公司對子公司的債權和股權投資應綜合考慮,

做到不重不漏,這也是各級地方國資委和國傢國資委認可的常規做法。在以往的

上市公司和重大重組的項目也有過類似案例。

本次評估以持續經營為假設前提,評估時真實反映瞭長期股權投資的潛在虧

損,充分考慮瞭債權的回收風險,公允反映瞭債權的價值,沒有造成本次交易置

出資產評估金額低估,保護瞭上市公司中小投資者的權益。

(2)對上海地產壞賬損失評估方法如下:珠江控股對上海地產的持股比例

為 100% , 中 天 華 評 估 對 上 海 地 產 進 行 瞭 整 體 評 估 , 股 東 全 部 權 益 評 估 值 為

4,279.32 萬元。珠江控股對上海地產的其他應收款賬面原值 6,724.75 萬元,珠

江控股賬面沒有對上海地產的負債,珠江控股對上海地產的其他應收款凈額為

6,724.75 萬元。珠江控股賬面對上海地產的其他應收款根據個別認定方法計提

瞭壞賬準備 188.25 萬元:2002 年珠江控股將與上海地產的關聯方往來計提壞賬

1,200 萬元,2006 年補提 195.86 萬元,2013 年、2014 年因上海地產還款,沖回

壞賬準備 1,207.61 萬元,壞賬準備餘額 188.25 萬元。2014、2015 年珠江控股

對上海地產的其他應收款餘額新增 6,536.50 萬元, 新增款項尚未計提壞賬準備。

考慮珠江控股對上海地產的其他應收款中有 188.25 萬元為 2002 年以前形成, 上

海地產認為該筆款項形成年限已長,款項性質一直無法核實,對該筆款項是否需

要償還存在爭議,有確鑿證據表明該款項收回可能性不大,評估時按審定後壞賬

準備計提瞭評估風險損失 188.25 萬元。評估時充分考慮瞭債權的回收風險,公

允反映瞭債權的價值,沒有造成本次交易置出資產評估金額低估,保護瞭上市公

司中小投資者的權益。

二、評估師核查意見

經核查,中天華評估認為:

1、本次置出資產中上述四傢子公司評估依據充分,評估結果公允,如實的

反映瞭評估基準日的企業價值情況。

2、本次置出資產中上述四傢子公司具有未來持續經營計劃,置出資產接收

方對於上述四傢子公司具有長期的財務支持計劃。

3、因子公司的投資虧損,本次交易評估中對置出子公司其他應收款計提風

險損失準備是合理的,不存在潛在低估本次交易置出資產評估金額的情況,保護

瞭上市公司中小投資者的權益。

(本頁無正文,為北京中天華資產評估有限責任公司關於《中國證監會行政

許可項目審查二次反饋意見通知書》

(163540 號)相關問題的回復之簽字蓋章頁)









資產評估師:鮑月林









資產評估師:張亮









北京中天華資產評估有限責任公司

2017 年 6 月 9 日





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股災兩周年,救市資金是走還是留?

09:55:21#盤面點評#今天早盤上證低開,如期繼續回撤,驚喜的地方是創業板翻紅,反彈的個股就增多瞭。1780點是短期比較重要的點位,創業板如果保持在此上方,則比較放心,盤面上也不會出現下殺。

10:00:54消息上稱5月份新能源汽車產量同比增長38.2%,物流車成為投資新熱點。物流車概念個股紛紛走強,科泰電源,東風汽車,一汽夏利前三。

10:14:06#盤面點評#今天在中小創的帶動下,創業板領漲,逼近5日壓力位,也帶動大盤回升,接近翻紅。盤面比昨天活躍多瞭,賺錢效應也比昨日強。逢低介入還是比較正道的策略。

10:48:50#盤中熱點#有色板塊在寒銳鈷業帶動下整體上漲,寒銳鈷業活躍次新股,10點半後封板,中金嶺南上半年業績預增逾10倍[引用1],大幅拉升,馳宏鋅鍺年線下方的底部建築中。

10:50:14#盤面點睛#大盤關鍵時刻,有色煤炭及時出手護盤,二線藍籌啟動抵抗住瞭上證50藍籌帶來的下跌,個股目前漲多跌少,註意次新股龍頭壽仙谷的分時新高。目前賺錢集中在粵港澳自貿區、建材、次新股等板塊。


在熊安板塊的輪動中挖掘機會

10:28:12先關註,等創業板下次調下來再說

10:34:23北新建材不能用突破來形容瞭,結構上是B浪反彈

10:34:41走的還可以

10:39:11#盤中教學#第一個小時過去瞭,大盤量能萎縮的比較厲害,由於創業板的反彈呢,個股反彈,上證短期也跌不到哪裡去瞭,下跌不放量也下不去,創業板上午的反彈量能也是不行的,短期我們就要看到這樣的量能反彈高度也是非常有限,維持震蕩的概率大

10:42:52#盤中教學#今天早上提出,上證50走出瞭比較清晰的5浪結構,那麼就要考慮到是否會進ABC的調整,即將那天50指數低開低走,我認為接下來50以調整為主


短期小調整,中期行情仍在

10:28:45明天到周五招商策略會,本周五還有美聯儲加息,短期有小利空,前者屬於對散戶的心裡利空,並沒有實質性利空,招商策略會被現在都看成一個回踩的魔咒。

10:33:36上海國企改革板塊起來瞭

10:34:27新倉的不建議你們去開,有倉位的就先拿著,等這波小回調,本周個股行情還是有,後半周確實要註意一下,尤其是今天量還是縮量。

10:37:12持有有色的朋友,今天終於等到該板塊起來,今天煤飛色舞,個股行情逐漸起來。指數方面,還是短期有回調。有色好久沒看到啟動瞭,以往的有色啟動都是市場有一波好行情,持續關註有色的後期啟動情況。

10:42:31【有色板塊築底】有色板近期也是築底,比煤炭晚瞭很多,有色板塊底部就缺一個放量企穩,在做個股之前先看板塊,板塊走好的話說明整個板的趨勢會好,個股才會好走。


依據客觀信號買入或加倉,關註雄安,深國資

10:21:49再反彈一天次新股將遇阻,若出現轉弱信號,註意控制風險,預計未來次新指數將是最弱的小盤指數,創指其次,好一點的是中小板指

10:27:03目前小盤分時節奏保持強於上證50,但優質沒有開盤那麼大瞭,開盤是上證50與小盤完全背離,開盤定基調,隨後進入正常走勢

10:35:25上證50分時轉強,說明個股到瞭壓力,這個位置就不要去追漲瞭,隻有開盤點位是比較安全的

10:41:09小盤分時再度轉強,日線級別的強弱持續性比分時要強,昨天小盤日線弱,所以分時轉強後面又轉弱瞭,今天相反但邏輯是一樣的

10:41:56是有瞭壓力,不是到瞭壓力位,明天再反彈一天,次新到壓力位




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