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2017最新北京商住房政策
2017-06-03作者：魏國鵬律師
導讀：??北京房產專業律師魏國鵬為大傢以案說法，為大傢講述“2017最新北京商住房政策”，有法律問題，上法邦網。??3月26日晚間，北京市住建委發佈瞭《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》)，一石...
北京房產專業律師魏國鵬為大傢以案說法，為大傢講述“2017最新北京商住房政策”，有法律問題，上法邦網。
3月26日晚間，北京市住建委發佈瞭《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》(以下簡稱《公告》)，一石激起千層浪。根據《公告》，開發企業在建(含在售)商業、辦公類項目(以下簡稱“商辦類項目”)隻能銷售給企事業單位、社會組織等，個人購買二手商辦房需滿足名下在京無住房和商辦類房產紀錄等條件，而且不能使用商業銀行的個人購房貸款。至此，市場傳聞已久的商住房調控政策終於靴子落地。
全方位限制個人購商住房
“在北京，此前商住房一直是剛需住宅的替代型產品。”在亞豪機構市場總監郭毅看來，小戶型、低總價、基本不限購一直是這類房屋的獨有優勢。而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則直言，本次限購新政對於北京商住房最直接的影響就是將一塊市場上的“香餑餑”變成瞭“燙手山芋”。
根據《公告》，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米;不符合要求的，規劃部門不予批準;而且，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。
而對於個人購買商住房和已購房屋再銷售，《公告》雖然明確，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，但也同時規定瞭頗為嚴格的限制性政策，包括：名下在京無住房和商辦類房產記錄的，以及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。而且，《公告》規定，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
史上最嚴厲調控
幾乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策，句句“一針見血”，直指商住房交易的每一個關鍵環節。“新政從規劃、銷售、購房資格、信貸層面精準限制‘商改住’，措施強度不僅是北京史上最嚴格，就算放眼全國，也是針對商住房最為嚴厲的一次調控。”郭毅直言。
具體來說，部分專傢將《公告》中對個人購買二手商住房的限購、信貸新政稱作為本次新政中影響面最廣的內容。有分析人士甚至表示，如果符合連續五年繳納社保或者個稅的條件且名下無房，消費者基本上都可以直接購買普通住宅瞭，再疊加個人購買不允許使用住房貸款的規定，這意味著，一段時間內，北京的商住房基本上難以交易瞭。在北京中原地產首席分析師張大偉看來，本次公佈的二手商住房限購條件，已經比購買住宅更加嚴格瞭，這樣的約束政策將直接導致個人購房者基本放棄購買商辦類產品。而郭毅也表達出瞭類似的觀點，她認為，“商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款”的規定，是北京樓市調控史上首次出現的“零杠桿”產品，雖然單獨來看此項政策影響還算有限，但與該系列其他限購政策共同出臺後，意味著商住房已基本沒有可能再面向個人銷售。
此外，郭毅還提出，在部分消費者看來，《公告》中不如限購、信貸政策搶眼的規劃政策，也蘊藏著可觀的調控效力。“去年，總面積在100平方米以下的小戶型商住產品占整體商住房供應量的9成以上，不到200萬元/套的成交價僅相當於同期住宅單套均價的35%左右，而500平方米以上的戶型此前隻占商住產品的1%，此次‘新建商辦類項目最小分割單元不得低於500平方米’的規定意味著大部分商住購房需求將被摒棄，商辦原本的職能將被充分還原。”郭毅表示。
成交量價大幅下跌幾成定局
北京的商住房“遭遇”重磅調控政策，未來市場走勢幾成定局。張大偉預測稱，目前市場上，商辦類項目約有50%-60%是直接銷售給個人居住使用，另外還有40%左右的辦公類產品，在這種情況下，《公告》出臺可能會直接導致市場成交量出現50%以上的跌幅，而成交價格很可能出現30%以上的跌幅。“預計未來一段時間，開發商和中介不會再主動參與商住房的開發和銷售，估計該類產品的流動性會變得非常差，使得此類物業或者難以交易，或者出現價格較大明顯的下滑。”嚴躍進表示。
郭毅則以通州去此前實行的商住房限購政策為例分析稱，《公告》中對於在建(含在售)商辦類項目銷售對象的限制基本與通州區現行政策力度相當，“去年5月通州實施這一政策後，10個月的時間內，商住房銷量大跌74%，而本次政策放眼全市，同樣限制瞭二手商辦類項目的流通性，商住的投資功能將被極大削減，預計北京商住房的銷量將很快將出現陡崖式下跌。”
以上即是“2017最新北京商住房政策”最新資訊解讀，如遇房產相關法律問題，建議咨詢律師處理，因為房產買賣涉及金額較大，而且產權是否清晰、是否存在抵押、戶口是否能及時遷出等問題需要設計有針對性的條款，房屋買賣過程復雜，出問題的居多，具體可咨詢房產專業律師魏國鵬魏律師，專業房產律師為您出謀劃策，答疑解惑。
另附新政全文：
關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告
為進一步規范本市商業、辦公類項目管理，促進房地產市場平穩健康發展，現公告如下：
一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。
二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米;不符合要求的，規劃部門不予批準。
三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批準的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。
四、開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。
五、本公告執行之前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。
2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。
六、對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。
七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
八、本公告發佈之日起，開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的，一經查實，規劃國土部門依法收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。
九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。
本公告自發佈之日起執行，與本公告不符的，按本公告執行。
北京市住房和城鄉建設委員會北京市規劃和國土資源管理委員會
北京市工商行政管理局、人民銀行營業管理部、銀監會北京監管推薦局
2017年3月26日
魏國鵬律師辦案心得：房產問題關系到全社會婚姻、傢庭等各個方面，處理好房產的法律糾紛，維護公平和正義，是律師義不容辭的使命！
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